Qu'est-ce que «l'effet Doliina» et pourquoi est-il devenu l'un des risques clés sur le marché immobilier de la Russie et de la CEI. Analyse des menaces pour les investisseurs, des raisons d'annulation judiciaire des transactions et recommandations pour protéger l'acheteur.
Le terme « effet Doliina » est entré dans le langage courant après un cas retentissant impliquant la célèbre chanteuse Larissa Doliina. Ce terme désigne un schéma frauduleux dans lequel le vendeur d'un appartement (généralement une personne âgée) annule la transaction par voie judiciaire après celle-ci, en affirmant qu'il est devenu victime de fraudes téléphoniques. Ce schéma permet au « vendeur » de récupérer l'appartement tout en conservant l'argent payé par l'acheteur. L'émergence de ce terme a été documentée dans les médias et même dans des sources encyclopédiques : par exemple, à la fin de 2025, un article sur Wikipédia a été publié, décrivant en détail ce phénomène (principalement lié aux cas de vendeurs âgés).
Historique de l'émergence du terme
Au centre de l'intrigue se trouve le cas de Larissa Doliina. En été 2024, la chanteuse a vendu son appartement à Moscou, puis a transféré l'argent reçu à des escrocs (une partie via des « comptes sûrs »), pour découvrir plus tard qu'elle avait été dupée. En septembre 2025, un tribunal a jugé la transaction invalide en raison d'un « vice de consentement » de Doliina (elle avait été induite en erreur), lui rendant son appartement, tandis que l'acheteuse a perdu à la fois son logement et son argent. Ce précédent retentissant a servi de signal : des histoires similaires ont vu le jour à travers le pays. Les vendeurs et leurs parents ont commencé à saisir la justice pour récupérer leur bien, affirmant avoir été trompés. Dans les médias et les cercles juridiques, ce schéma a été appelé « effet Doliina », transformant un cas isolé en une peur massive sur le marché de l'immobilier secondaire.
Essence juridique du problème
Le conflit des intérêts juridiques ici est simple : d'un côté, la protection des droits du « vendeur victime » (en particulier s'il s'agit d'une personne âgée et vulnérable) à récupérer sa propriété, de l'autre, les droits de l'acheteur de bonne foi à conserver le logement acquis. Comme il est généralement impossible de prouver un lien criminel entre l'acheteur et les escrocs, les tribunaux appliquent souvent des normes qui protègent le vendeur contre la tromperie ou le mensonge. Les principaux motifs de nullité d'une transaction sont l'erreur substantielle du vendeur ou la tromperie (articles 178, 179 du Code civil de la Fédération de Russie).
- Les tribunaux déclarent souvent les transactions avec des vendeurs vulnérables nulles en vertu des articles 177-179 du Code civil (incapacité, erreur, fraude).
- Dans la pratique, l'acheteur se retrouve sans propriété après contestation du contrat, et il lui est rarement restitué les fonds versés — souvent l'argent reste « sous séquestre » jusqu'à la fin du processus pénal contre les escrocs.
- La position des tribunaux consiste à protéger la « partie faible » de la transaction : si il est prouvé que le vendeur agissait « sans avoir conscience » (en raison de l'âge, de maladies, de stress ou de pression), le contrat est rompu, malgré la légalité formelle de la transaction.
Échelle et conséquences pour le marché
Le problème a largement dépassé le cadre d'un cas unique : en 2025, des milliers de transactions ont déjà été contestées selon ces schémas à travers toute la Russie. Même si les chiffres officiels des transactions restent stables, les acteurs du marché constatent une augmentation de l'inquiétude. Les acheteurs refusent les transactions avec des prix suspectement bas ou avec des vendeurs âgés et exigent des garanties supplémentaires. De nombreuses transactions secondaires sont désormais accompagnées de vérifications et de conditions supplémentaires.
- Dans les grandes villes, une forte hausse des transactions sur des comptes sûrs est observée : par exemple, les notaires de Saint-Pétersbourg signalent qu'à l'automne 2025, le nombre de transactions par dépôt notarial a plus que doublé.
- Les agents immobiliers constatent une complexité accrue des transactions avec des appartements « de retraités » : des certificats du dispensaire psychonévrologique sont introduits, la participation de proches du propriétaire est requise, des enregistrements de vidéoconférences et une expertise détaillée des documents sont effectués.
- On craint une baisse de la liquidité de ces biens : le marché craint des offres « volatiles », et les logements des retraités se négocient avec des remises ou restent plus longtemps sur le marché.
Risques pour les acheteurs et les vendeurs
- Acheteur : perte de droit de propriété (l'appartement est restitué à l'ancien propriétaire), gel des fonds investis et des obligations hypothécaires, frais judiciaires prolongés et risques pour la réputation.
- « Vendeur » victime : risque de se retrouver sans appartement ni argent (surtout si les fonds ont été transmis aux escrocs), pression de la part des proches et des forces de l'ordre, nécessité de témoigner et de participer à des litiges.
Réaction de l'État et de la communauté professionnelle
L'État a commencé à suivre la situation de près. À la Douma d'État, des projets de loi et des mesures de protection sont discutés : il est proposé de rendre obligatoire le notariat des transactions immobilières, l'assurance obligatoire des appartements dans des circonstances particulières, et d'introduire une « période de refroidissement » (retenue des fonds sur un compte en banque pendant quelques jours). Les départements coordonnent l'évaluation de la pratique judiciaire. Les communautés professionnelles proposent également de nouvelles normes : par exemple, élargir les droits des notaires à vérifier l'historique de l'objet et l'état de santé du vendeur, renforcer la conformité des banques (interdiction des « comptes sûrs ») et élaborer des recommandations pour les agents immobiliers lors de transactions avec des propriétaires vulnérables.
Recommandations pratiques pour les acheteurs
Afin de réduire l'« effet Doliina » dans une transaction spécifique, les acheteurs devraient :
- Vérifier attentivement le vendeur et l'objet : demander un extrait récent du registre public (qui révèle la chaîne de propriété et les restrictions), étudier les documents établissant les droits et la présence de charges.
- Évaluer l'état du vendeur : rencontrer en personne, vérifier la situation familiale et patrimoniale, analyser les signes suspectés (remise soudaine, urgence, état émotionnel).
- Effectuer la transaction sous le contrôle d'experts : faire appel à un juriste expérimenté et à un notaire, organiser les paiements par le biais d'un crédit documentaire bancaire ou d'un dépôt notarial, où les fonds ne sont transférés au vendeur qu'après enregistrement de la transaction.
- Impliquer des garanties : si possible, inclure dans la transaction des proches du vendeur ou des garants qui confirmeront la volonté du vendeur et seront prêts à rembourser l'acheteur si la transaction est annulée.
- Envisager l'assurance titre : cette police peut compenser les fonds versés en cas de reconnaissance ultérieure de l'illégalité de la transaction.
Recommandations pratiques pour les propriétaires âgés
Afin de ne pas devenir une partie de cette histoire, les propriétaires âgés devraient :
- Ne pas répondre aux appels douteux : ignorer les messages « provennant des autorités » et les offres de transfert d'argent vers des « comptes sûrs » émanant d'inconnus.
- Avant la vente, consulter : discuter des conditions avec des proches de confiance et un juriste, ne pas procéder à des transactions urgentes sous pression et ne pas signer de documents sans en comprendre la signification.
- Effectuer des transactions de manière fiable : organiser, si possible, le notariat et l'inventaire des biens, éviter de donner des procurations larges sans nécessité.
- Utiliser des mécanismes de protection : avec l'accord de proches, procéder à l'émission de procurations limitées, de tutelles ou d'interdictions d'enregistrement de transactions sans participation personnelle. Également envisager la rédaction d'un testament ou d'un contrat de mariage pour déterminer à l'avance le sort de la propriété.
Scénarios futurs possibles
Si la pratique actuelle se maintient, le nombre de litiges judiciaires et de méfiance ne fera qu'augmenter : les transactions deviendront plus coûteuses et plus longues, tandis que le segment avec des vendeurs âgés pourrait ralentir. Simultanément, les autorités et les entreprises recherchent un équilibre des intérêts. Parmi les mesures discutées figuraient l'expansion de la pratique de l'assurance titre obligatoire, l'introduction d'une « période de refroidissement » (par exemple, une semaine de retenue des fonds à la banque), la création de registres centralisés des risques et des vérifications obligatoires de l'état mental et financier du propriétaire de la transaction.
Conclusions
L'« effet Doliina » n'est pas un cas isolé de notoriété, mais le symptôme d'une vulnérabilité systémique du marché immobilier face à la fraude et à l'incertitude juridique. Les investisseurs doivent se souvenir : les transactions immobilières nécessitent une préparation minutieuse et un soutien professionnel, surtout si le vendeur est vulnérable. Seule une approche globale – une vérification approfondie de l'objet, un accompagnement notarial, une organisation précautionneuse des paiements et une assurance des risques – permettra d'éviter des pertes coûteuses. Sans de telles mesures, l'« effet Doliina » pourrait toucher pratiquement tout acheteur de logement.
